Aber die Zeit ist schon seit der Finanzkrise 2007 vorbei.

Denn die Rahmenbedingungen haben sich verändert. Steigende Zinsen, sinkende Immobilienbewertungen und strengere gesetzliche Vorgaben sorgen dafür, dass Anleger genauer hinschauen müssem. Wer heute in offene Immobilienfonds investiert oder bereits investiert ist, sollte die folgenden fünf Punkte kennen.

1. Ihr Geld ist nicht jederzeit verfügbar

Viele Anleger gehen davon aus, dass sie ihre Fondsanteile jederzeit verkaufen können. Tatsächlich gelten schon lange andere gesetzliche Regelungen für Anteile, die nach dem 22. Juli 2013 gekauft wurden:

• Mindesthaltedauer von 24 Monaten
• Kündigungsfrist von 12 Monaten

Das bedeutet: Wer heute aussteigen möchte, muss in der Regel ein Jahr warten, bis das Geld ausgezahlt wird.

Gerade in unsicheren Marktphasen ist das zum Problem geworden. Während sich die Märkte verändern, bleibt das Kapital gebunden. Für Anleger, die auf Flexibilität Wert legen, ist das ein wichtiger Punkt bei der Anlageentscheidung.

2. Die Bewertungen spiegeln den Markt oft zeitverzögert wider

Anders als Aktien werden Immobilien nicht täglich an der Börse bewertet. Die Preise in offenen Immobilienfonds basieren auf Gutachten, die regelmäßig erstellt werden. Kursbewegungen ergeben sich somit plötzlich durch Veröffentlichung von Gutachten mit niedrigeren Immobilienwerten. Der UniImmo Wohnen ZBI musste deshalb 2024 einen Kurscrash von 17% ausweisen.

Wenn Immobilienpreise sinken, kann es daher einige Zeit dauern, bis sich diese Entwicklung vollständig in den Fondsbewertungen widerspiegelt. Anleger sollten sich bewusst sein, dass geringe Kursschwankungen nicht automatisch bedeuten, dass kein Risiko vorhanden ist.

3. Im Extremfall kann die Rücknahme ausgesetzt werden

Offene Immobilienfonds investieren in Immobilien – und Immobilien lassen sich nicht von heute auf morgen verkaufen.

Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückfordern, kann es deshalb zu Liquiditätsengpässen kommen. In solchen Fällen dürfen Fondsanbieter die Rücknahme von Anteilen vorübergehend aussetzen.

Die Finanzkrise hat gezeigt, dass solche Situationen auftreten können. Genau dieses Szenario hatten wir schon bei diversen Fonds. Beispiele:

• SEB Immoinvest
• CS Euroreal
• DEGI Europa und
• Axa Immoselect

.... und einige mehr

wurde 2008 geschlossen und abgewickelt. Die Abwicklung, d.h. der Verkauf der Immobilien und die Auszahlung der Verkaufserlöse, erstreckte sich über mehr als 15 Jahre und ist in Teilen immer noch nicht abgeschlossen. Deshalb sollten Anleger offene Immobilienfonds nicht mit einem Tagesgeldkonto verwechseln.

4. Kosten beeinflussen die Rendite stärker als viele denken

Ein weiterer Punkt, der häufig unterschätzt wird, sind die Kosten.
Dazu gehören unter anderem:

• Ausgabeaufschläge von bis zu 5 %
• Laufende Verwaltungsgebühren
• Kosten für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Management der Immobilien

Diese Kosten fallen unabhängig davon an, wie sich der Markt entwickelt. Auch bei Leerständen z.B. in Folge von mehr Arbeitszeiten im Home Office. Gerade in Zeiten niedriger Renditen können sie einen erheblichen Teil des Ertrags aufzehren.

Deshalb lohnt sich immer ein genauer Blick auf die tatsächlichen Gesamtkosten eines Fonds.

5. Die Zinswende verändert das Spiel

Jahrelang profitierten offene Immobilienfonds von einem Umfeld extrem niedriger Zinsen. Prognostizierte Renditen von 2 bis 3 Prozent wirkten attraktiv, weil klassische Sparanlagen kaum Erträge brachten.

Heute sieht die Situation anders aus.

Tagesgeldkonten, Festgelder oder kurzlaufende Anleihen bieten teilweise sogar höhere Renditen – bei deutlich höherer Liquidität und drastisch weniger Risiken.

Gleichzeitig stehen viele Immobilienmärkte unter Druck. Höhere Finanzierungskosten und sinkende Bewertungen belasten die Ertragsaussichten vieler Fonds.

Deshalb sollten Anleger regelmäßig prüfen, ob ein offener Immobilienfonds noch zu ihren aktuellen Zielen und ihrem Risikoprofil passt.

Fazit: Betongold ist kein Selbstläufer

Offene Immobilienfonds können heute KEIN Baustein für den Vermögensaufbau mehr sein. Sie sind längst nicht so unkompliziert und risikolos, wie viele Werbeversprechen vermuten lassen.

Hohe Liquiditäts- und Kursrisiken verbieten ein Investment in offenen Immobilienfonds

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Herzliche Grüße
Ulrich Ritter – Finanzelot -